INFORMATIONS PRATIQUES

RT2012


Norme faisant suite à la RT 2005 (ou Réglementation Thermique 2005), la RT 2012 a pour but de limiter la consommation en énergie des constructions neuves. Sont notamment visées par cette norme les dépenses nécessaires au chauffage, à la ventilation, à la climatisation, à la production d'eau chaude sanitaire ainsi qu'à l'éclairage de tout bâtiment neuf. Pour info, la RT 2012 se décompose en six critères devant être respectés : 
  • un Bbio (Besoin Bioclimatique) maximal déterminé en fonction de l'orientation et de l'architecture de la maison. Le Bbio effectif de l'habitation ne devra pas dépasser le Bbio maximal

  • un CEP correspondant à la Consommation théorique en Energies Primaires au sein de la maison. Sot pris en considération pour le calculer non seulement le volume de l'habitation mais aussi sa surface, la présence ou non d'une VMC, le type de chauffage choisi...)

  • une surface vitrée qui ne doit pas être inférieure au 1/6ème de la surface habitable

  • une TIC (Température Intérieure Conventionnelle) aussi appelée "confort d'été" devant être inférieure à la température intérieure conventionnelle de référence (TIC REF)

  • une Perméabilité (aussi appelée "infiltrométrie") maîtrisée, une certaine limite de fuites d'air de la maison ne devant pas être dépassée.
La réglementation thermique RT 2012 est obligatoire pour toute construction neuve. Elle fixe une consommation moyenne d'énergie primaire de 50 kWh/m².an. Et ce relativement, aux 5 usages les plus importants que sont le chauffage, la climatisation, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, et les auxiliaires électriques tels pompe et ventilateurs. Ce seuil de consommation oblige par ailleurs à concevoir et à réaliser différemment le bâtiment. (Source : http://www.climamaison.com)

PLU


Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) est un document consultable en mairie qui définit les grandes orientations d'aménagement en termes d'aménagement du territoire et d'utilisation des sols d'une commune ou d'un groupement de commune. Suite à la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) , le PLU a remplacé le Plan d'Occupation des Sols (POS). Concrètement, consulter le PLU permet de vérifier la destination de telle ou telle parcelle du territoire de la commune : telle zone sera à urbaniser, telle autre sera agricole...

Les PLU sont soumis aux dispositions prévues par les articles L.123-1 et suivants et R.123-1 du Code de l'Urbanisme.

Le plan local d’urbanisme est un document d’aménagement urbain, de développement et de mise en valeur du territoire français. Il permet de réglementer l’utilisation des sols d’une commune ou de plusieurs communes. Il remplace le plan d’occupation des sols (P.O.S) depuis la loi S.R.U du 13 décembre 2000. Ce document est essentiel dans la construction ; la maison individuelle a des exigences esthétiques et urbanistiques à respecter.

Le Cadastre


Représentation cartographique du territoire national établie par les communes. Le plan Cadastral est divisé en communes, les communes en sections et les sections en planches. Chaque mairie met gratuitement son cadastre à la disposition des citoyens qui voudraient le consulter. Sa valeur est davantage fiscale que juridique.

Prenez le temps de consulter le cadastre avant d’acheter votre terrain, tout en sachant qu’il n’a aucune valeur juridique, mais seulement fiscale puisqu’il sert au calcul de l’impôt foncier. Vous pouvez le consulter sur le site : www.cadastre.gouv.fr.

Bornage du terrain


Le bornage est établi par un géomètre-expert et a pour but de définir juridiquement, et de matérialiser sur la parcelle les limites d'une propriété. On peut donc ensuite calculer la superficie réelle du terrain et le délimiter en plantant des bornes dans le sol, en général à chaque angle. Le bornage n’oblige pas à clôturer un terrain, et il n’est pas obligatoire dans un lotissement. Il vous évitera cependant bien des conflits avec vos futurs voisins…

La SHOB : Surface hors d’œuvre brute


Somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons.

La SHON : Surface hors d’œuvre nette


La S.H.O.N est égale à la S.H.O.B après déduction des surfaces de plancher des combles et des sous-sols non aménageables, de celles des toitures-terrasses, balcons, loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.

Le Certificat d’Urbanisme



Document listant les règles d'urbanisme en vigueur sur un terrain donné et permettant de vérifier qu'un projet de construction est réalisable ou non. Qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information (y figurent non seulement les règles d'urbanisme applicables mais aussi les limitations administratives et les taxes en vigueur) ou opérationnel (renseignant sur la possibilité de réaliser son projet et l'état des équipements publics, actuels ou dont l'installation est prévue), il n'est pas obligatoire de se faire délivrer un tel document. Cela reste toutefois vivement recommandé.

Il est à demander à la mairie et indique les règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné. Il est indispensable pour s’informer de la constructibilité d'un terrain et des droits et obligations attachés à ce terrain. A noter que le certificat d'information ne se prononce pas sur la constructibilité d'un terrain.

L'étude du sol et du sous-sol


Elle est indispensable dans le cas d’un terrain en secteur diffus et devra être effectuée par un géotechnicien. Elle permet de déterminer le type de sol, sa résistance et l’éventuelle présence d’eau (nappe phréatique ou anciennes canalisations), ou de galeries de mine, ce qui permettra à l’architecte ou au constructeur de maison de définir les caractéristiques des fondations.

L’étude du sol permet d’éviter les éventuels futurs tassements de votre maison, les problèmes d’étanchéité et d’humidité, d’éboulement, de glissements de terrain, de sécheresse…


Les secteurs sauvegardés


Vérifier que nous n’achetez pas un terrain en secteur sauvegardé, dans lequel les règles d’urbanisation et de construction seront très strictes : « zones présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur ». Vous seriez dans ce cas obligé de soumettre votre projet à l'avis d'un architecte des bâtiments de France (ABF).

Assainissement


La collecte des eaux usées d'une maison varie selon que le terrain sur lequel est construit le bâtiment est raccordé au réseau communal (le plan local d'urbanisme ou le plan d’occupation des sols imposent alors un assainissement dit "collectif") ou au contraire que sa situation (parcelle isolée, milieu rural) exclut tout raccordement au réseau public des eaux usées (tout à l'égout).

Dans ce dernier cas, un assainissement non collectif (ou autonome) s'impose. Mais les fosses "toutes eaux" doivent faire l'objet d'un entretien e de contrôles réguliers. De plus, tout propriétaire optant pour un assainissement autonome doit s'assurer que son projet est conforme à la réglementation en vigueur et soumettre les travaux de construction au contrôle de la commune. Si un permis de construire est exigé, une attestation de conformité du projet d'installation délivrée par le Service Public d'Assainissement NON Collectif (SPANC) devra être annexée à la demande. Si une anomalie est détectée lors d'un contrôle, le propriétaire aura quatre ans pour faire procéder aux réparations qui s'imposent.

Enfin, en cas de vente immobilière, tout équipement d'assainissement non conforme devra être réparé dans l'année suivante la transaction. Rappelons que des aides financières (éco-PTZ, Anah, etc.) peuvent être accordées à ceux qui feraient rénover à leurs frais leur dispositif d'assainissement autonome.

Avenant


Convention conclue afin de modifier un contrat antérieur. Dans le cas d'une location, un bail peut ainsi se voir complété par un avenant en cas de changement de locataire ou encore de garant.

Bâtiment à énergie passive (BEPAS)


Le BEPAS est une construction dont les besoins énergétiques en chauffage ou en climatisation ne doivent pas dépasser un maximum de 15 kWh par mètre carré et par an. Ces structures se caractérisent donc pas un très faible niveau de consommation énergétique, une forte étanchéité à l'air et l'utilisation de matériaux ou équipements performants.

Déclaration d'achèvement des travaux


Document faisant part à l'administration de l'achèvement des travaux et de la conformité de la construction à l'autorisation d'urbanisme accordée précédemment. Pour info, il est obligatoire de procéder à une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) sitôt les travaux de construction de sa maison terminés. Seuls les travaux ayant nécessité un permis de construire, un permis d'aménager ou une déclaration préalable doivent faire l'objet de cette déclaration

Attention, en cas de construction nouvelle, une attestation de conformité à la réglementation thermique 2012 doit être annexée à la DAACT

Etude de sol


Analyse permettant de déterminer les caractéristiques (portance en kg/cm3, homogénéité, densité, risques éventuels d'affaissement) du terrain sur lequel il est envisagé de construire une habitation. Le constructeur adaptera les fondations (semelles armées ou non, dalle de sol, etc.) en fonction des données obtenues afin de coller au mieux aux caractéristiques du sol.

Frais de notaire


Les frais de notaire sont des frais obligatoires payés au notaire lors d'une transaction immobilière. Ils se composent de la taxe versée au Trésor Public, des émoluments du notaire (sa rémunération) et des déboursés (sommes dues à des tiers comme le cadastre, la conservation des hypothèques, ... payées par le notaire pour le compte de ses clients). Le tarif des émoluments des notaires  est fixé par décret.

Garantie


Obligatoire depuis la loi Spinetta de1978,l'assurance "dommages-ouvrage" garantit le maître d'ouvrage au cas où un sinistre surviendrait sur un chantier de construction ou de rénovation. Elle doit impérativement être souscrite par quiconque entreprend de gros travaux de construction, de reconstruction, d'extension, d'aménagement ou de rénovation.

Sitôt qu'une malfaçon est détectée, l'expert de la garantie "dommages-ouvrage" intervient. Une fois le coût de la réparation évalué, l'indemnisation a lieu dans un délai de 60 jours maximum. L'assureur se retournera ensuite, le cas échéant, contre l'entreprise ayant réalisé les travaux ou contre le maître d'oeuvre. Le montant de la garantie "dommages-ouvrage", proportionnel au coût des travaux, varie entre 1 et 3 %. Quant à sa durée, elle est de dix ans (comme la garantie décennale)

Maître d'Oeuvre


Missionné par le maître d'ouvrage, le maître d'oeuvre est chargé de diriger et de contrôler le déroulement du chantier. La plupart des maîtres d'oeuvre sont des architectes , des ingénieurs-conseils ou encore des bureaux d'études techniques. Leur présence lors de la livraison de l'ouvrage est particulièrement recommandée afin de vérifier que le logement ne présente pas de malfaçons, de défauts de conformité ni de vices apparents.

Permis de construire


Document officiel qu'il est obligatoire de se voir accorder en cas de construction, d'extension ou de rénovation d'un bâtiment à usage d'habitation. La demande de permis de construire doit être déposée à la mairie de la commune au lieu de la construction. Elle est composée du projet architectural et des pièces administratives nécessaires. Le délai d'instruction est le plus souvent de 2 mois.

Pont Thermique


Flux d'air localisés aux endroits où la barrière isolante est rompue, c'est à dire le plus souvent entre les murs, les planchers, les combles et l'ensemble des ouvertures d'une habitation qui sont à l'origine d'importantes déperditions thermiques. la RT 2012 impose que le ratio de transmission thermique linéique moyen ne dépasse pas 0.28 W/(m²K).

En effet, outre les pertes en énergie pouvant être engendrées par la présence de ponts thermiques, des problèmes d'humidité ainsi qu'une sensation de parois froides sont à craindre.

PTZ (éco)


Dispositif permettant de financer des travaux de rénovation énergétique sans devoir avancer de trésorerie ni payer d'intérêts, que ce soit individuellement ou de façon collective. 
Disponible jusqu'au 31 décembre 2015, "l'éco-prêt à taux 0" a pour but d'aider les propriétaires (occupants ou non) d'un logement (utilisé en tant que résidence principale) à réaliser un bouquet de travaux ou des travaux aboutissants à améliorer les performances thermiques du bâtiment. 

On peut y inclure les travaux induits, c'est à dire rendus nécessaires par le chantier principale (peinture, électricité...) et les frais d'études.

Raccordement au gaz


Ensemble des moyens matériels et humains mis en oeuvre pour relier un logement à un centre de distribution de gaz naturel. Le branchement au réseau se fait en plusieurs étapes, dont la pose de canalisation et l'encastrement du coffret de comptage. 

Le procédé est d'autant plus facile que la commune est déjà alimentée en gaz naturel.

Raccordement au tout à l'égout


Fait de connecter une habitation au réseau communal d’assainissement. Ce système collectif est mis en place afin de collecter les eaux usées, puis de les conditionner dans un centre d'épuration.

Le raccordement au tout-à-l'égout est obligatoire si le zonage d'assainissement révèle que l'immeuble ou la maison se trouve dans une zone collective.

Ravalement


Opération ayant pour but de remettre la façade d'un bâtiment en bon état de propreté. Le Code de la Construction et de l'Habitation prévoit notamment que "les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté". Il est également précisé que "les travaux nécessaires doivent être faits au moins une fois tous les dix ans sur l'injonction municipale qui est faite aux propriétaires".

La façade d'un immeuble peut désigner aussi bien la partie bâtie maçonnée que tout élément constitutif tels que les dispositifs de fermeture (menuiseries extérieures, châssis, volets, ferronneries, etc.), les modénatures (statues, corniches, frises décoratives, etc.) ou encore les ouvrages divers de protection (garde-corps, barres d'appui, etc.).


Remise des clés


Une fois la construction de la maison achevée, celle-ci est livrée par le constructeur à son client. Cette livraison est matérialisée par la remise des clés du logement. C'est à ce moment qu'il appartient au propriétaire de vérifier les travaux et d'émettre d'éventuelles réserves s'il constate que son logement n'est pas conforme à ce que prévoyait le contrat de construction. La visite des lieux doit s'effectuer en présence du constructeur et de son client mais ce dernier peut se faire assister d'un professionnel du bâtiment qui l'aidera à traquer les éventuelles imperfections qui n'auraient pas été décelées lors des précédentes visites du chantier.

Malfaçons, défauts de conformité et autres vices visibles affectant la maison devront faire l'objet de réserves et être consignés dans un procès-verbal. En l'absence d'un expert, le client disposera d'un délai de 8 jours supplémentaires pour signaler des malfaçons qu'il n'aurait pas encore consignées dans le P.V.

Une retenue de garantie de 5 % du prix pourra s'appliquer jusqu'à ce que les réserves émises soient levées. C'est à dire que les malfaçons signalées aient été réparées.

A l'issue de la visite, le client est libre d'accepter la maison (avec ou sans réserves) ou au contraire de la refuser. S'il l'accepte, les clés lui seront alors remises le jour même.

Risques locatifs


Risques rencontrés par un investisseur qui peuvent être la vacance locative totale ou partielle, le départ d'un locataire, des baux courts ...

RT 2005


Applicable aux bâtiments dont le dépôt du permis de construire a été effectué entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2012, la réglementation thermique 2005 (RT 2005) avait pour but de réduire la consommation énergétique des habitations, à limiter leurs émissions de gaz à effet de serre et à prendre en compte le confort d'été de leurs occupants. Le 1er janvier 2013, la RT 2005 a cédé sa place à la nouvelle réglementation RT 2012. Cette dernière impose à tous le bâtiments (tertiaires et résidentiels) les mêmes exigences que le label BBC.

Surface habitable


La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au delà du quatrième. Ces dispositions relatives à la surface et au volume du logement ne s'appliquent qu'aux constructions nouvelles.

Taxe d'habitation


Due par toute personne (propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit) étant présente dans le logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Comme la taxe foncière, elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement.

Taxe foncière


Due annuellement par tous les propriétaires, aussi bien de biens immobiliers "bâtis" que de terrains "à bâtir", cette taxe est établie par l'administration fiscale en se basant sur leur valeur locative cadastrale.

Viabilisation


Ensemble des raccordements aux différents réseaux d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone et d'assainissement devant être réalisés afin qu'un terrain soit viabilisé. Plus le terrain à viabiliser sera isolé, plus les raccordements seront coûteux. Pour info, viabiliser un terrain coûte le plus souvent entre 5 000 et 15 000 €.

Vide sanitaire


Type de soubassement caractérisé par la présence d'un espacement d'environ 20 cm entre le sol et le rez-de-chaussée de la maison. La couche d'air procurée par le vide sanitaire (ou VS) permet ainsi de protéger l'habitation non seulement contre l'humidité mais aussi de la préserver des contraintes pouvant être exercées par le sol (mouvements, tassements, etc.). En revanche, dans le cas d'un soubassement en "hérisson" ou d'une maison construite "sur terre-plein", le sol du rez-de-chaussée repose directement sur les fondations.

VMC


La ventilation mécanique contrôlée est un dispositif d'aération mécanique permettant de faire circuler et d'assainir l'air dans les différentes pièces d'une habitation,notamment les pièces humides (cuisine, salle de bains ...).On distingue la VMC simple flux, qui aspire l'air humide vers l'extérieur, la VMC double flux, qui injecte en plus de l'air vers l'intérieur.